Hablamos sobre la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que finalicen durante el estado de alarma decretado por la pandemia del coronavirus.

Para examinar esta cuestión tenemos que acudir a lo dispuesto en el Real Decreto-Ley 11/2020 de 31 de Marzo, por el el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al Covid-19.

Es importante que recordéis que todas estas medidas sobre  la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual con motivo del coronavirus, están relacionadas con el alquiler de la vivienda habitual, por lo que no afecta a los contratos de arrendamiento de local.

¿Durante qué periodo se puede solicitar la prórroga extraordinaria?

Esta prórroga viene recogida en el artículo 2 del Real Decreto-Ley 11/202, podrá solicitarse para aquellos contratos de arrendamiento de vivienda que tengan su vencimiento previsto entre el 2 de ABRIL de 2020 (entrada en vigor del Real Decreto-ley) y el 21 de AGOSTO de 2020 (dos meses después de la finalización del estado de alarma que se produjo el 21 de junio).

Si el contrato o cualquiera de las prórrogas previstas en los artículos 9 y 10 de la LAU finalizase durante el periodo comprendido entre el 2 de abril y el 21 de agosto de 2020, el arrendatario podrá solicitar que el contrato se prorrogue de manera extraordinaria hasta un periodo máximo de 6 meses con las mismas condiciones establecidas para el contrato en vigor, salvo acuerdo entre las partes.

¿Qué importantes cuestiones debo tenere en cuenta?

Son dos las cuestiones que se deben de tener en cuenta:

1ª.- Que esta petición de prórroga es obligatoria para el arrendador.

2ª.- Durante el tiempo que dure esta prórroga excepcional el arrendatario tiene que seguir pagando la renta. 

¿Cuáles son los contratos que pueden finalizar en este periodo?

Son aquellos contratos de arrendamiento de vivienda que se encuentren en los plazos indicados en el artículo 9.1 y 10.1 de la  Ley de Arrendamientos Urbanos / LAU 29/94.

Artículo 9 de la LAU (Plazo mínimo).

«La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.»

Ejemplos:

A) Contrato de arrendamiento que se celebró el día 1 de Mayo de 2017, en este caso el inquilino podía estar hasta tres años a su voluntad, por lo tanto, el contrato finalizaría el 1 de mayo de 2020. En este caso, si el arrendador le había comunicado previamente que debería de entregar la posesión del inmueble el día 1 de mayo de 2020, en virtud de la prórroga extraordinaria acordada por el Real Decreto-Ley 11/2020, el inquilino podrá comunicar al arrendador que se acoge a la prórroga extraordinaria por un periodo máximo de 6 meses, por lo que el contrato finalizará como máximo el 1 de Noviembre de 2020.

B) Contrato de arrendamiento celebrado el 1 de agosto de 2017 y que finaliza el 1 de agosto de 2020. En este caso y por las mismas razones que en el ejemplo anterior, el inquilino podrá pedir una prórroga extraordinaria por un periodo máximo de 6 meses, por lo que podrá estar en la vivienda hasta el 1 de febrero de 2021.

«Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.»

En este caso, si la prórroga tácita finalizara igualmente el día 1 de mayo de 2020 el contrato se podrá prorrogar por un periodo máximo de seis meses y por tanto hasta el 1 de Noviembre de 2020 siempre que lo solicite el inquilino.

Conclusión

La prórroga extraordinaria en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual podrá pedirse cuando el contrato o cualquiera de las prórrogas previstas en los artículos 9 y 10 de la LAU finalizase durante el periodo comprendido entre el 2 de abril y el 21 de agosto de 2020.